Prêt à taux zéro : l'assurance est le seul coût du crédit

Un prêt sans intérêt, mais pas sans assurance

Le prêt à taux zéro ne coûte pas d’intérêts. Il coûte en revanche une assurance, et c’est souvent la seule ligne de coût de ce financement.

Cela a une conséquence contre-intuitive : sur un PTZ, l’assurance représente 100 % du coût du crédit. Sur un prêt classique, elle en représente une fraction. Le TAEA d’un PTZ, qui mesure l’écart entre le taux effectif global avec et sans assurance, est donc l’essentiel de son coût.

Autre particularité : le PTZ comporte généralement une période de différé pendant laquelle rien n’est remboursé. Le capital reste alors constant, ce qui rapproche la mécanique de celle d’un prêt in fine : pendant tout le différé, une cotisation calculée sur le capital restant dû ne baisse pas davantage qu’une cotisation sur capital initial.

La disposition AERAS que presque personne ne mentionne

C’est le point le plus utile de cette page, et il est écrit noir sur blanc dans la convention AERAS, au titre III consacré aux deux dispositifs d’écrêtement :

« La surprime d’assurance des prêts immobiliers à taux zéro (PTZ) des emprunteurs de moins de 35 ans est intégralement prise en charge par les professionnels. »

Deux mots comptent. « Intégralement » : il ne s’agit pas d’un plafonnement à 1,4 point comme pour le dispositif général, mais d’une prise en charge totale. Et « moins de 35 ans » : la condition d’âge est propre à ce volet.

Les conditions générales du dispositif — intervention aux 2e et 3e niveaux d’examen, plafonds d’encours et d’âge, seuils de revenu — sont détaillées sur la page écrêtement des surprimes AERAS.

Un PTZ se substitue comme un prêt classique

Le PTZ est un crédit immobilier au sens du code de la consommation. Vous disposez donc de l’intégralité du régime protecteur, et notamment de la résiliation « à tout moment à compter de la signature de l’offre de prêt » prévue par l’article L. 113-12-2 du code des assurances.

Un point d’organisation, souvent découvert trop tard : chaque prêt a son propre contrat d’assurance et son propre avenant. Un plan de financement associant un prêt principal et un PTZ suppose donc deux demandes de substitution, même si elles partent dans la même enveloppe et vers le même établissement.

La banque dispose alors de dix jours ouvrés pour chacune, et l’article L. 313-31 lui interdit d’exiger « des frais supplémentaires de l’emprunteur pour l’émission de cet avenant » — pour l’un comme pour l’autre. Le modèle de courrier figure sur la page lettre de substitution : le générateur permet de produire un courrier par numéro de prêt.

Le questionnaire de santé et le cumul des prêts

L’article L. 113-2-1 du code des assurances supprime toute question de santé lorsque « la part assurée sur l’encours cumulé des contrats de crédit n’excède pas 200 000 euros par assuré » et que l’échéance de remboursement intervient avant le 60e anniversaire.

Le mot décisif est « cumulé » : le PTZ et le prêt principal s’additionnent. Un primo-accédant proche du seuil peut donc basculer dans le questionnaire à cause de la part PTZ, alors que le prêt principal seul l’en aurait dispensé.

Le calcul se fait par assuré et sur la part assurée : une quotité répartie entre deux emprunteurs modifie donc l’appréciation du seuil.

Les garanties à vérifier sur un premier achat

• La définition de l’incapacité de travail, appréciée « en fonction de la profession exercée au jour du sinistre » plutôt que sur l’impossibilité d’exercer toute activité.
• La prestation forfaitaire, sans référence à la perte de revenu subie.
• La couverture des affections dorsales et psychiatriques, en incapacité comme en invalidité : quatre critères distincts dans la liste de place, et des exclusions fréquentes.
• La durée de couverture, qui doit courir jusqu’à la dernière échéance — y compris celle du PTZ, souvent plus longue que celle du prêt principal du fait du différé.

Sources

• Convention AERAS, version actualisée 2023, titre III, point 6 (prise en charge intégrale de la surprime sur PTZ pour les emprunteurs de moins de 35 ans) — aeras-infos.fr.
• Code des assurances, article L. 113-2-1 (encours cumulé de 200 000 € par assuré) — Légifrance.
• Code des assurances, article L. 113-12-2 (résiliation à tout moment) — Légifrance.
• Code de la consommation, article L. 313-31 (dix jours ouvrés, avenant sans frais supplémentaires) — Légifrance.
• CCSF, avis du 13 janvier 2015 et son annexe « Liste de place des caractéristiques des garanties » — banque-france.fr (PDF).

Convention et textes consultés le 14 août 2026. Les conditions d’éligibilité au PTZ lui-même — plafonds de ressources, zonage, quotité finançable — ne sont pas traitées ici : elles relèvent de la réglementation du prêt, non de l’assurance.

À lire ensuite

• Écrêtement des surprimes AERAS — Les conditions générales du dispositif.
• Capital initial ou capital restant dû — Pourquoi le différé neutralise la distinction.
• Générateur de lettre de substitution — Un courrier par numéro de prêt.
• Le questionnaire de santé — Le seuil d’encours cumulé.
• Le TAEA — Lire le coût réel d’un prêt sans intérêts.