Résidence secondaire : ce qui change pour l'assurance

Les mêmes garanties, un contexte différent

Un prêt destiné à une résidence secondaire est un crédit immobilier comme un autre : mêmes garanties, mêmes définitions, même libre choix de l’assureur. Ce qui change tient à trois détails, dont deux sont ignorés de la plupart des comparateurs.

1. L’écrêtement AERAS ne joue pas

La convention AERAS réserve son dispositif d’écrêtement des surprimes aux prêts « liés à l’acquisition d’une résidence principale » et aux prêts professionnels.

Une résidence secondaire n’entre dans aucune des deux catégories. En cas de risque aggravé de santé, la surprime ne sera donc pas plafonnée par ce mécanisme. Le reste de la convention continue de s’appliquer : les niveaux d’examen, la grille de référence, le droit à l’oubli.

La conséquence est concrète : si vous présentez un risque aggravé et que vous financez les deux, il est préférable de traiter la résidence principale en premier, là où le plafonnement joue.

2. Le cumul d’encours vous fait changer de régime

Deux seuils s’apprécient sur l’encours cumulé, pas prêt par prêt.

L’article L. 113-2-1 du code des assurances supprime le questionnaire de santé lorsque « la part assurée sur l’encours cumulé des contrats de crédit n’excède pas 200 000 euros par assuré » et que l’échéance de remboursement est antérieure au 60e anniversaire. Un second achat fait donc souvent basculer dans le questionnaire, alors que le premier en était dispensé.

De même, le plafond de 420 000 € de la convention AERAS s’apprécie sur l’encours cumulé.

3. Rien n’est déductible, sauf location

Une résidence secondaire que vous occupez ne génère aucun revenu foncier : il n’y a donc rien à déduire, contrairement à un bien loué. C’est une différence de coût net qu’il faut intégrer dès la comparaison des devis.

Si le bien est loué, même partiellement, la question de la déductibilité des primes se pose dans les conditions décrites sur la page investissement locatif. Elle se tranche avec votre conseil, en fonction du régime d’imposition retenu.

Ce que vous conservez intégralement

Le régime protecteur du crédit immobilier s’applique sans restriction à un prêt pour résidence secondaire consenti à une personne physique.

• Résiliation à tout moment, article L. 113-12-2 du code des assurances, « à tout moment à compter de la signature de l’offre de prêt ».
• Refus explicite et intégralement motivé, article L. 313-30 du code de la consommation.
• Dix jours ouvrés pour répondre et avenant sans frais supplémentaires, article L. 313-31.
• Interdiction de modifier le taux ou d’exiger des frais en contrepartie, article L. 313-32.
• Amende administrative jusqu’à 15 000 € pour une personne morale en cas de manquement, article L. 341-44-1.

Autrement dit, la seule différence de droit tient au dispositif d’écrêtement AERAS. Tout le reste est identique à une résidence principale.

Deux garanties à regarder de près

La territorialité. Si la résidence secondaire est à l’étranger, ou si vous y passez de longues périodes, la clause de territorialité du contrat devient déterminante. Le critère CCSF vise le « maintien de la couverture en cas de déplacement dans le monde entier » — un séjour temporaire, pas une installation durable. Le sujet est traité sur la page expatrié et non-résident.

Les sports et activités pratiqués sur place. Montagne, mer, sports mécaniques : la liste de place comporte un critère « Couverture des sports amateurs pratiqués par l’emprunteur à la date de souscription ». Une activité commencée après la souscription n’est pas visée par ce critère : vérifiez la clause d’exclusion sportive du contrat.

Sources

• Convention AERAS, version actualisée 2023, titre III (dispositif d’écrêtement réservé à la résidence principale et aux prêts professionnels) — aeras-infos.fr.
• Code des assurances, article L. 113-2-1 (200 000 € d’encours cumulé par assuré, 60e anniversaire) — Légifrance.
• Code des assurances, article L. 113-12-2 — Légifrance.
• Code de la consommation, articles L. 313-30 à L. 313-32 et L. 341-44-1 — Légifrance.
• CCSF, avis du 13 janvier 2015 et son annexe « Liste de place des caractéristiques des garanties » — banque-france.fr (PDF).

Convention et textes consultés le 14 août 2026.

À lire ensuite

• Investissement locatif — Le cas où la déduction devient possible.
• Écrêtement des surprimes AERAS — Pourquoi la résidence principale d’abord.
• Expatrié et non-résident — La clause de territorialité.
• Le questionnaire de santé — Le seuil d’encours cumulé.
• Les exclusions de garantie — Sports et activités à risque.