Investissement locatif : déductibilité et couverture

Les primes peuvent être déductibles, mais sous condition

C’est l’angle que la plupart des pages sur l’assurance emprunteur ignorent, alors qu’il change le coût net d’un investissement locatif.

La documentation fiscale officielle range les primes d’assurance emprunteur parmi les frais d’emprunt déductibles des revenus fonciers. Le BOFiP, sous la référence BOI-RFPI-BASE-20-80, vise au paragraphe 190 les « primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt ».

Mais la déduction n’est pas automatique. Le paragraphe 200 pose une condition : ces primes ne sont déductibles « que lorsqu’elles présentent le caractère d’un supplément d’intérêt », notamment lorsque la souscription a été imposée par une clause expresse du contrat de prêt et qu’aucune récupération des sommes n’est possible en dehors de la réalisation du risque couvert.

La conséquence pratique est nette : sur un bien loué, une partie du coût de l’assurance est absorbée par la fiscalité, ce qui n’est jamais le cas sur une résidence principale. Le coût à comparer entre deux contrats reste le même — c’est le coût net après impôt qui change.

L’écrêtement AERAS ne s’applique pas au locatif

Second point technique, et il joue dans l’autre sens.

La convention AERAS décrit un dispositif d’écrêtement des surprimes mis en place « pour les prêts immobiliers liés à l’acquisition d’une résidence principale et pour les prêts professionnels ».

Un investissement locatif n’entre dans aucune de ces deux catégories. Si vous présentez un risque aggravé de santé, la surprime éventuelle ne sera donc pas plafonnée par le dispositif d’écrêtement, contrairement à ce qui se passerait sur votre résidence principale.

Le reste de la convention continue de s’appliquer : les trois niveaux d’examen, la grille de référence, le droit à l’oubli. C’est le seul mécanisme d’écrêtement qui est hors champ. Les conditions complètes figurent sur la page écrêtement des surprimes AERAS.

Faut-il assurer moins un bien locatif ?

L’argument s’entend souvent : le loyer rembourse le prêt, donc l’assurance servirait moins. Il mérite d’être examiné plutôt que balayé.

Ce qui est exact. En cas d’arrêt de travail, le loyer continue de tomber, alors que sur une résidence principale l’échéance pèse intégralement sur un revenu qui a baissé. La garantie incapacité a donc un enjeu financier moindre — mais pas nul, car le loyer couvre rarement la totalité de la mensualité, charges et fiscalité comprises.

Ce qui l’est moins. La garantie décès ne se raisonne pas de la même façon. Au décès, ce sont les héritiers qui héritent à la fois du bien, du prêt et de la gestion locative. Une quotité faible leur laisse une dette et un actif difficile à liquider rapidement.

Ce qui est faux. L’idée que la vacance locative serait couverte. Aucune garantie d’un contrat d’assurance emprunteur ne vise l’absence de locataire ou les impayés : ce sont des risques distincts, qui relèvent d’autres produits.

L’arbitrage se fait donc garantie par garantie, et non par une règle globale. Le calculateur permet de chiffrer ce que coûte, sur la durée, chaque niveau de couverture.

Multiplier les prêts change deux choses

Un investisseur cumule souvent plusieurs crédits. Deux seuils s’apprécient sur l’encours cumulé, et non prêt par prêt.

• Les 200 000 € de l’article L. 113-2-1 du code des assurances, qui conditionnent la suppression du questionnaire de santé : le texte vise « la part assurée sur l’encours cumulé des contrats de crédit », par assuré, avec une échéance antérieure au 60e anniversaire. Un deuxième investissement peut donc vous faire basculer dans le questionnaire.
• Les 420 000 € de la convention AERAS, appréciés eux aussi sur l’encours cumulé — même si, pour le locatif, le dispositif d’écrêtement ne joue pas.

C’est un paramètre de calendrier : le premier investissement se fait souvent sans formalités médicales, le deuxième beaucoup moins.

Ce qui ne change pas

Un prêt immobilier destiné à l’investissement locatif consenti à une personne physique reste un crédit immobilier au sens du code de la consommation. Vous conservez donc l’intégralité du régime protecteur :

• la résiliation à tout moment, article L. 113-12-2 du code des assurances ;
• le refus explicite et intégralement motivé, article L. 313-30 du code de la consommation ;
• les dix jours ouvrés et l’avenant sans frais supplémentaires, article L. 313-31 ;
• l’interdiction de modifier le taux ou d’exiger des frais en contrepartie, article L. 313-32 ;
• l’amende administrative de 3 000 € à 15 000 € sanctionnant ces manquements, article L. 341-44-1.

Sources

• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80, « Revenus fonciers — Charges déductibles — Intérêts et frais d’emprunt », § 190 et § 200 — bofip.impots.gouv.fr.
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-60, « Revenus fonciers — Primes d’assurance » — bofip.impots.gouv.fr.
• Convention AERAS, version actualisée 2023, titre III (champ du dispositif d’écrêtement) — aeras-infos.fr.
• Code des assurances, article L. 113-2-1 (encours cumulé de 200 000 € par assuré) — Légifrance.
• Code de la consommation, articles L. 313-30 à L. 313-32 et L. 341-44-1 — Légifrance.

Documentation fiscale, convention et textes consultés le 14 août 2026. Cette page décrit un régime général et ne constitue pas une consultation fiscale : la déductibilité s’apprécie au cas par cas, avec votre conseil.

À lire ensuite

• Résidence secondaire — L’autre cas exclu de l’écrêtement AERAS.
• Assurance emprunteur en SCI — Quand l’investissement passe par une société.
• La quotité d’assurance — Arbitrer garantie par garantie.
• Le questionnaire de santé — Le seuil des 200 000 € en encours cumulé.
• Calculateur coût et TAEA — Chiffrer chaque niveau de couverture.